Ya sea que estés invirtiendo por primera vez en departamentos o más, siempre se debe tener clara o preestablecida la estrategia o el modelo de negocio que tomaremos para evitar perder tiempo o dinero, ya que si se habla de invertir en departamentos, la inversión nunca es menor.
Existen distintas maneras de rentabilizar nuestra inversión, pero algunas son más sólidas y aplicables que otras, con y sin mayor conocimiento del rubro. Nuestro modelo de negocios será la identidad de nuestra inversión, por ejemplo:
Si queremos rentabilizar nuestra inversión inmobiliaria con arriendos, tenemos dos opciones bastante populares y aplicables casi a cualquier parte de la ciudad, estas son: renta corta y renta tradicional; te explico.
Tipos de arriendo
La renta corta, hostal o Airbnb
La renta corta, Airbnb, alojamiento por día o noche son prácticamente el mismo concepto. Es decir, te vas a enfocar en arrendar tu departamento por plataformas o por agenda o solicitud. Es como un hotel.
Normalmente, este modelo de negocios se aplica más que todo en lugares céntricos o turísticos, lo que te dará la oportunidad de rentabilizar la inversión de una manera más rápida y sólida, pero también te expondrá a tiempos de mayor vacancia. Así que debes estar a full con este negocio.
Acá, el negocio es tratar de mantener por más tiempo la ocupación de la propiedad, ya que los pagos son por estadía y son más costosos que el arriendo tradicional. Necesitas publicidad y dar a conocer tu producto en alguna o varias plataformas. Te podría recomendar que optes por la administración de la propiedad y dejes esto en manos de una empresa especializada.
Así que, si no eres un gran conocedor del negocio o de estas plataformas y de cómo conseguir la administración de estas, mejor sigue con otro modelo de negocios como la renta tradicional.
Renta tradicional o por contrato
La renta tradicional es uno de los modelos de negocio de inversión inmobiliaria más comunes y rentables actualmente. Este modelo se basa, esencialmente, en buscar arrendatario a largo plazo para el departamento, asegurando el arriendo en contratos por 1 año, normalmente, renovables por el mismo período de tiempo (bajo cláusulas) si ninguna de las partes en el contrato solicita fin o desiste de continuar.
Este modelo de negocios es más atractivo si no tienes tiempo de gestionar la administración o si quieres ingresos más estables y seguros a mediano y largo plazo; pienso que este negocio es perfecto para ti.
De hecho, no necesitas ayuda externa. Podrías mostrar el departamento tú mismo y arrendarlo, ya que si recurres a corredores de propiedades, por ejemplo, debes pagar sus comisiones. Es lo justo, pero igual es un gasto.
Hay algunos sectores que, por la naturaleza de su nicho arrendatario, tienen contratos de 6 meses, que es lo que duran los estudiantes en cada período. Es rentable y los arriendos tienden a ser más costosos en esas zonas.
El negocio de la plusvalía y el escudo de la UF
El modelo de negocio de plusvalía es un modelo bastante particular con una característica muy peculiar; la ganancia es pasiva. Básicamente, no tienes que hacer nada, no tienes que saber nada, no dependes de asesoría, no tienes que pagar nada; solo tienes que tener un departamento.
¿Cómo así? La plusvalía se genera de forma pasiva y en silencio, otorgando ganancia o retorno a la inversión solo por concepto de desarrollo de la zona, comuna o región donde hayas invertido; incluso, algunas noticias que indiquen desarrollo o inversión a medio y largo plazo.
Hay algunos aspectos que influyen en la ganancia haciéndola mayor o menor, y es el punto de entrada. Así como invertir en una acción de la bolsa o una criptomoneda. Velo así.
Inviertes en un departamento de entrega inmediata, un departamento de pronta entrega o de entrega futura. Acá es que podemos calcular cuál podría ser nuestra ganancia en un plazo de tiempo estándar para estas inversiones y saber qué tanto ha avanzado la plusvalía en el proyecto de interés.
Lo maravilloso de la plusvalía es que incluso los valores de tu propiedad se actualizan solos y de manera pública, dándote así siempre una referencia de cómo va tu inversión. En Chile, por ejemplo, también tienes el reajuste por UF cuyo concepto es muy parecido al de la plusvalía, con lo que podemos pasar a lo siguiente.
Qué es la UF y cómo funciona
En el caso de Chile, existe un sistema de reajuste o que revaloriza las inversiones inmobiliarias y otras más, pero en este caso, veamos las inmobiliarias.
La UF o Unidad de Fomento es la moneda de cambio para poder comprar o vender una propiedad en Chile. Lo magnífico de este sistema, y a su vez, lo más incomprendido, es eso mismo; el reajuste y cómo nos beneficia esto como inversionistas.
La UF se reajusta constantemente dándote ganancias constantes de forma indirecta, resguardando tu inversión en el tiempo. Incluso vendiendo años después tu departamento, por ejemplo, al mismo precio; estarías ganando algo más o valor mercado actual sin perder dinero.
Tus ganancias más poderosas serán una combinación de plusvalía y reajuste por UF. La plusvalía hará que tu inversión inicial suba o mejore con la evolución de las comunas y el reajuste de UF hará que absorbas y materialices las ganancias por plusvalía en dinero real.
Comprar en verde o blanco, ¿cómo funciona?
El momento de la inversión también es importante y debes considerarlo según algunos aspectos que considero relevantes como inversionista:
Es fundamental el tiempo de entrada al negocio porque, dependiendo de si tienes ahorros o aporte inmobiliario (bono pie), queda mejor la entrega inmediata, la pronta entrega o la entrega futura. Además, tu perfil financiero actual también determinará a qué etapa calificas y con eso es que puedes ingresar. Te explico un poco.
Para calificar para una entrega inmediata debes cumplir los requisitos y el perfil solicitados al momento de la compra. Ejemplo: renta, ahorros, pie o aporte, estar sin morosidades o irregularidades en pagos. Véase también que, siendo el caso de entrega inmediata, necesitarás una aprobación de crédito hipotecario y no una preaprobación. El protocolo es distinto.
Cuando tienes un depa de entrega inmediata, recibes las llaves prácticamente de inmediato y empiezas a arrendar, por lo que podrás vivir la experiencia de ser inversionista al instante. Quizá quedes pagando las cuotas del pie, que no está mal, de hecho, es genial porque si no tienes el dinero, puedes pagar en cuotas sin intereses un departamento que, a su vez, también te está pagando alguien más. Dime tú si es un mal negocio.
Hay clientes que dicen que no se paga el dividendo con el arriendo y por eso no invierten, que no es atractivo pagar 100 o 200 dólares al mes por un departamento de 100 mil dólares que te financia el banco, en cuotas, sin aporte y de paso, con ayuda del arrendatario. En todo negocio se gana, pero no las ganas todas.
Si vemos la opción de comprar a futuro, esta opción encaja perfectamente para las personas que no tienen el perfil ideal para una entrega inmediata y, según proyecciones y evaluaciones de riesgo, se determina que desde que se solicita una preaprobación de crédito hipotecario hasta la fecha de entrega del proyecto, el cliente cumplirá con lo que le falte.
Además, es recomendable para las personas sin ahorro o sin pie si es que el proyecto no tiene financiamiento total del pie. Esto no significa que la entrega futura solo aplique a perfiles que no cumplan; pero los que no cumplen sí están atados a esta opción.
Inversión inmobiliaria en Chile
La inversión inmobiliaria es de las más estables y rentables en todo el mundo y en Chile no es la excepción.
Entonces, invertir en departamentos en Chile es, por lejos, una de las mejores ideas que puedes tener. ¿Por qué? Pues gracias a distintos beneficios tributarios y financieros que tenemos a nuestro alcance este año en comparación con otros, la inversión inmobiliaria se hizo este año una de las opciones de negocio más atractivas.
El subsidio a la tasa de interés del crédito hipotecario hizo que muchos de los inversionistas pasaran de la intención de invertir a la acción de invertir. Créeme, la reducción, en muchos casos, de más de un punto en la tasa de interés del crédito hipotecario abrió la puerta a inversionistas que estaban estancados en la frontera de estas inversiones, ya que sus rentas no alcanzaban para soportar esa carga financiera.
A este magnífico escenario de inversiones, sumamos la disposición de las inmobiliarias para reducir sus tickets de entrada con ofertas más que atractivas, dando la oportunidad a clientes que por 200 UF, por ejemplo, no podían invertir e incluso financiar el pie al 100 % y con esto dar carta abierta a una inversión prácticamente con 0 de inversión inicial.
Inmobiliarias como Norte Verde, Imagina o Euro son de las favoritas por su exquisita carta de propiedades ubicadas estratégicamente por toda la Región Metropolitana, dándoles opciones diversas a los inversionistas según sea su modelo de negocios; además de ofrecer jugosos beneficios en las negociaciones como el arriendo garantizado, descuentos del pie al invertir, pie en cuotas sin intereses, administración y más.
¿Quieres invertir y saber más de este mundo maravilloso?
