Invertir en departamentos siempre es una cuestión que da para pensar, honestamente. Hay que ser cuidadosos en cómo lo hacemos y con quién, pero también debemos ser cautelosos al esperar demasiado. Acá todo es cuestión de tiempo y el tiempo importa.
Tomarnos nuestro tiempo para pensar en invertir correctamente es parte del protocolo, del ritual previo a la inversión; pero no demoremos tanto, ya que el precio avanza todos los días, en silencio y sin darnos cuenta. La primera vez que invertimos en propiedades tiende a ser algo aterrador: una deuda alta por varios años, incertidumbre porque no conocemos el mercado, ansiedad y la sensación de que el ejecutivo solo quiere su comisión y no le importamos nosotros.
¿Te ha pasado que justo cuando quieres comprar algo o compras algo aparece una opción que luce más atractiva o te hace dudar de la decisión que quieres tomar? Pues, eso sucede mucho cuando hablamos de invertir en departamentos y más en Chile, donde todas las inmobiliarias quieren llamar tu atención; sin mencionar que las redes sociales te bombardean con información adicional que, lejos de darte claridad, te genera más dudas.
Esto pasó con el anuncio del equipo del presidente recién electo en Chile sobre la nueva reforma que propone reducir el IVA a la compra de departamentos nuevos para impulsar la inversión. Sin embargo, creo que esta noticia causó todo lo contrario. Hay muchas dudas sobre cómo serán los precios, si realmente van a disminuir o si vale la pena esperar para no comprar más costoso.
La realidad es que esperar siempre es la opción menos inteligente cuando hablamos de departamentos.
Disminución del IVA a los departamentos nuevos en Chile, ¿será un 12 % o no?
Respuesta corta: no.
Creo que a todos nos encantaría ver esos departamentos con un 19 % menos del precio que tienen actualmente, pero esto dista de la realidad y también carece de sentido imaginarlo de esta manera.
El ministro no fue preciso al momento de dar este anuncio y lejos de aclarar el horizonte para los nuevos inversionistas, oscureció completamente la vista. Por desconocimiento, muchas personas han postergado de forma indefinida su oportunidad o decisión de invertir pensando que un departamento va a bajar 19 % al igual que cualquier otro producto y no, la verdad, no es así.
Los departamentos no se rigen por ese mismo IVA como unas zapatillas o una polera. El tema acá es que ya antes de salir a la venta, los departamentos ya le han entregado a las inmobiliarias gran parte de este IVA entre otros beneficios tributarios. El IVA no afecta toda la superficie, sino una parte del proyecto. Lo que nos daría, en pocas palabras, una posible reducción mucho menor a la esperada. ¿Quién avala esta postura? Pues, nada más y nada menos que la Cámara Chilena de la Construcción, que es la encargada de, prácticamente, regular el mercado inmobiliario en el país.
Claramente, lo que esperamos versus lo que va a suceder no nos entusiasma y genera dudas. Más de una de ellas dice que solo quieren que compremos más costoso para que ellos ganen más dinero, pero no es así. Este mercado es bastante transparente y hay muchas leyes que protegen al consumidor en el caso de la compra inmobiliaria.
Como tope, podríamos estar recibiendo, si es que la inmobiliaria quiere incorporar al proyecto en esta ola, entre un 2 y un 4 % de ajuste de precio. Esto no representa nada extraordinario y, de hecho, las condiciones actuales son mejores que esperar ese 4 % como tope. Mientras esperas ese reajuste, el departamento ha subido solo por concepto de disponibilidad de stock a la venta. Entiende que la inmobiliaria nunca pone todos los huevos en la misma canasta; es decir, no tiene todo el inventario en venta, sino que reserva para vender luego más caro. Ellos entienden bien el concepto de plusvalía.
Las condiciones comerciales son todo para una inversión sólida
Las condiciones comerciales al momento de invertir en departamentos son de los principales puntos clave que van a pavimentar el camino a una inversión sólida y segura. ¿Por qué? Prácticamente, acá dejarás sentado cuál será la forma de pago, si es con o sin pie, cuál es el porcentaje que deberás pagar antes y después de la entrega del proyecto. También podrás elegir, en algunos casos y proyectos específicos, si tendrás rentabilidad o arriendo garantizado.
Esto significa, en pocas palabras, que tu negocio tendrá una identidad y una estructura y quizá, un par de años antes de que se entregue. Podrás tener la garantía o certeza de que tu negocio tendrá números claros desde el día 1 y podrás organizarte financieramente con mucha antelación.
Recuerda que, como tal, no estás adquiriendo solo una deuda como si fuese ropa o un viaje. Estás haciendo una inversión apalancándote con una herramienta financiera llamada crédito hipotecario que, si bien será una deuda a futuro, no es una deuda negativa y no deberá representar una carga y si lo hace, es porque no entendiste desde ningún punto qué es una inversión inmobiliaria.
Un paréntesis acá. La inversión inmobiliaria es uno de los modelos de inversión más rentables no solo en Chile, sino en todo el mundo, pero esto tiene una explicación y debemos verla.
Acá en Chile puedes invertir en uno o varios departamentos al mismo tiempo, siempre y cuando tu renta te permita adquirir la carga financiera que esto supone para el banco. Entonces, acá vas a tener la oportunidad de tener, por ejemplo, dos departamentos con un capital muy bajo o incluso sin dinero. El banco te va a prestar del 80 al 90 % del valor del departamento; la inmobiliaria podría darte el otro 20 o 10 % faltante en cuotas y sin intereses.
A todo esto, suma que el departamento estará arrendado y ese arriendo puede pagar del 60 a 85 % del dividendo mensual que tú debes al banco por el préstamo. Entonces, estamos hablando de un modelo de negocios que te permite pasar de un capital nulo o bajo a un patrimonio sobre cien mil dólares
Inversión inmobiliaria y falsas expectativas
Me atrevería a decir que una parte bastante importante de las personas que se deciden de alguna manera a ingresar al mundo de la inversión inmobiliaria tiene falsas expectativas de lo que pueden comprar, dónde comprar, los precios, tamaños, etc.
Siempre digo que uno debe invertir en lo que puede con lo que tiene para comprar lo que se quiere con lo que se tiene.
La inversión inmobiliaria no es un lujo, amigos; es un deber con ustedes y con su familia. El patrimonio es algo que se construye con tiempo, responsabilidad y educación financiera que raramente tenemos en nuestro poder. Crecemos y pasamos años de nuestra vida en escuelas e institutos estudiando cientos de cosas, pero al crecer, parece que casi ninguna nos sirve para poder salvarnos de joder nuestras vidas de adultos; solo aprendemos a trabajar para otros, cómo comportarnos en una empresa o cómo ser los empleados ideales.
Construir patrimonio apalancándonos con herramientas financieras, como los créditos hipotecarios, no es tarea para cualquiera, pero tampoco es lo más difícil del mundo. Hoy en día podemos recibir asesoría para invertir en propiedades, paso a paso y de la mano de expertos en el tema como los chicos de Capitalizarme.com, por ejemplo.
En Chile, los créditos hipotecarios nos ofrecen muchos beneficios que podemos aprovechar para dejar cubierta a nuestra familia en caso de que no estemos algún día, por si me entiende. Gozamos de un mercado inmobiliario bastante gentil, aunque no parezca en comparación con otros países y sus condiciones, de entrada, a menos.
Lo que nos falta para explotar al máximo estos beneficios en entender cómo funcionan las herramientas que tenemos a nuestra disposición, cómo ocuparlas correctamente y desde cuándo podemos usarlas para nuestro beneficio.
